geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

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Moderator: Alfred_Hilbert

McSteiger
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geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon McSteiger » 14.06.2020, 22:40

Folgende Situtation:
Mehrere Grundschuldbriefe, ob die belastet sind oder nicht, ist nicht bekannt. Falls Sie belastet sind, hat ein Miterbe Sie ohne Wissen der Miterben oder dem Erblasser belastet (Vollmacht). TV wurde im Herbst 2018 beantragt. Der Antragsteller wurde aufgefordert, die Briefe an den Rechtspfleger zu übergeben. Ob er das tun wird, ist wohl egal, denn der Rechtspfleger wird Sie in das geringste Gebot mit aufnehmen. Löschungsvormerkungen sind zwar da, aber ein Erbe ist mit der Löschung nicht einverstanden. Muss der Rechtspfleger die Zinsen auch in das geringste Gebot mit aufnehmen ? Bis zum Beweis des Gegenteils also der Auslieferung ans Gericht kann ja niemand wissen, ob Sie belastet sind. Und selbst dann existieren Sie ja noch...

Die Zinsen wären pro Jahr > 20.000 E ? Was passiert wenn das geringste Gebot zusammen mit den Verfahrenskosten über die 70 % des Werts der Immobilie gehen ? Oder die 50 % ? Der Antragsgegner kann ja dann sofern überhaupt jemand bietet, den Zuschlag verweigern ??
Ich bin gespannt, ob jemand schon eine ähnliche Situation erlebt hat....

Addi
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon Addi » 15.06.2020, 08:20

….
ein "Jemand" wird hier kaum antworten.
Das Forum wird von einem Moderator der Fa. Immobilienpool.de betreut, der bislang sämtliche Fragen sachdienlich beantwortet hat....
Zu Ihren Fragen:
Es kommt relativ häufig vor, das in Abteilung III des Grundbuches noch dingliche Grundpfandrechte eingetragen sind, bei denen bereits Löschungsbewilligungen der Gläubigerbanken an die alten Eigentümer ausgehändigt worden sind. Eine Löschung im Grundbuch kann jedoch erst mit notariell beglaubigten Löschungsantrag sämtlicher Eigentümer, nebst Vorlage der notariell beglaubigten Löschungsbewilligung und der Grundschuld-oder Hypothekenbriefvorlage erfolgen. (§ 29 Grundbuchordnung)
Wenn einer der alten Eigentümer mit Briefbesitz diese nicht herausgibt, wird davon ausgegangen, dass es sich um eine "verdeckte Eigentümergrundschuld" handelt bei denen laufende-oder rückständige Zinsen n i c h t mit ins GG aufgenommen werden gem. § 1197 Abs.2 BGB. Die Rechte bleiben im Grundbuch bestehen, werden mit ins GG aufgenommen und bilden den "bestehenbleibenden Teil" des GG.
Es kommt dann oft vor, dass das GG höher ist als der Verkehrswert. Die bestehenbleibenden Rechte wandeln sich mit Zuschlag in Fremdrechte für die alten Eigentümer um, es sei denn, das einer der alten Eigentümer mit Briefbesitz selbst das Meistgebot abgibt. Dem anderen ehemaligen Miteigentümer verbleiben nur schuldrechtliche Zahlungsansprüche gegen den anderen alten Miteigentümer, die außerhalb des ZV-Verfahrens dann geltend gemacht werden können.

McSteiger
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon McSteiger » 15.06.2020, 17:53

Ein herzliches Danke für die Antwort. :D
Der Anwalt hat den Miterben aufgefordert, die Briefe an das Gericht auszuhändigen.
Der Rechtspfleger wollte seinerseits nur wissen, wer die Briefe hat.
Der Miterbe kann die Aushändigung ja auch verweigern. Der Rechtspfleger wird dann wahrscheinlich nichts anderes machen als das GG entsprechend festzulegen. Ob der Miterbe die Briefe dann rausrücken muss, kann dem Gericht ja egal sein. Sie sind nicht gelöscht, existieren noch und damit ist die Aufgabe der Rechtspflege in Bezug auf die TV erledigt. Und selbst wenn Sie hinterlegt sind, sind Sie ja nicht gelöscht.
Unter welchen Bedingungen könnten bei einer verdeckten Eigentümergrundschuld die Zinsen noch eine Rolle spielen ?
Ob die Briefe in der Zwischenzeit als Sicherheit für einen neuen Kredit hinterlegt sind, wäre eine weitere Frage. Das weiss ja keiner, solange die Briefe nicht hinterlegt sind.
Schlussendlich bleibt es vor und nach der TV eine Schuld eines der Erben gegenüber den anderen. Gibt es eventuell die Möglichkeit, vor der TV gegen diesen Miterben juristisch vorzugehen ? Und u.U.schon vor der TV einen Titel als Zwangshypothek auf seinen Erbteil eintragen zu lassen ?

Addi
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon Addi » 15.06.2020, 18:24

.....
Miterbenanteile können nur belastet werden, wenn es sich um reine Bruchteile an dem Grundstück handelt, also zu 1/2, 1/3, pp.
Sind die Eigentümer in „ungeteilter Erbengemeinschaft“ eingetragen, handelt es sich um sogenannte „Gemeinschaften zur gesamten Hand“ mit der Folge, dass diese sich nur in der gesamten Gemeinschaft auseinandersetzen können.
Wenn und soweit der Grundschuldbrief als Pfand mit dem Eigentümerrecht an einen Dritten abgetreten worden ist, wandelt sich das Eigentümerrecht in ein Fremdrecht um. Mit der Terminsbestimmung werden sämtliche Beteiligte am Verfahren mit eingetragenen und nicht eingetragenen Rechten an dem Grundstück aufgefordert ihre Rechte rechtzeitig bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten bei Gericht anzumelden.
Eingetragene Rechte werden hierbei von Amts wegen berücksichtigt.

McSteiger
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon McSteiger » 19.06.2020, 18:30

Vielen Dank. Ich habs verstanden. Es liegt wahrscheinlich eine verdeckte Eigentümergrundschuld vor. Werden da auf keinen Fall Zinsen in das geringste Gebot aufgenommen ? Falls die Zinsen plus Grundschuld plus Forderungen Dritter mehr als 50 % des Schätzwertes erreichen, was dann ?
Wenn zwei Antragssteller da sind, aber weniger als die 70 % geboten werden, kann jeder der Antragssteller die TV aufgrund des niedrigen Gebots zumindest im ersten Termin platzen lassen...
Wie schaut es aber im zweiten Termin aus ? Eigentlich wäre ein Zuschlag dann ja bei 50 % möglich...

Addi
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon Addi » 19.06.2020, 20:28

......
Also bei einer TV gibt es ohnehin keine Anträge nach § 74a ZVG, der Zuschlagsversagung wenn das Gebot unterhalb von 70% des Verkehrswertes liegt, weil die Parteien i.d.R. Nicht antragsberechtigt sind. Die 50% Grenze nach § 85a ZVG ist seitens der Gerichts von Amtswegen zu berücksichtigen, kommt aber auch heutzutage kaum zum tragen, weil das GG in einer TV meist höher ist, weil eben nicht aus Grundpfandrechten das Verfahren betrieben wird und somit diese als solche meist immer im GG mit aufgenommen werden.
Letztlich entscheiden die antragstellenden Parteien immer selbst, ob ein Zuschlag erteilt wird oder durch eine einstweilige Einstellung blockiert wird.....
Von daher sollten die Parteien immer an einem Versteigerungstermin teilnehmen und um ihre Verfahrensrechte wissen, was leider meist nicht der Fall ist.....

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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon McSteiger » 02.07.2020, 00:11

Wenn es eine verdeckte Eigentümer Grundschuld gibt und die zusammen mit etwas Kleinkram und den Verfahrenskosten schon über 40 % ausmacht, dazu noch mehrere schwerbehinderte Mieter und anderes mehr, dürfte die Nachfrage gegen 0 tendieren. Im Gutachten stehen auch so ein paar Dinge, die das Interesse senken dürften.
Was passiert, wenn im ersten Termin niemand bietet ? Und auch im zweiten nicht ?

Addi
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon Addi » 02.07.2020, 07:46

Da greift der § 77 ZVG.....

(1) Ist ein Gebot nicht abgegeben oder sind sämtliche Gebote erloschen, so wird das Verfahren einstweilen eingestellt.
(2) Bleibt die Versteigerung in einem zweiten Termin gleichfalls ergebnislos, so wird das Verfahren aufgehoben. Liegen die Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsverwaltung vor, so kann auf Antrag des Gläubigers das Gericht anordnen, daß das Verfahren als Zwangsverwaltung fortgesetzt wird. In einem solchen Fall bleiben die Wirkungen der für die Zwangsversteigerung erfolgten Beschlagnahme bestehen; die Vorschrift des § 155 Abs. 1 findet jedoch auf die Kosten der Zwangsversteigerung keine Anwendung.

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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon McSteiger » 26.07.2020, 23:37

Hallo Sofern die Grundschuldbriefe beim Versteigerungstermin bei Gericht hinterlegt, aber nicht gelöscht sind, was müsste der Rechtspfleger machen ? Hat er da Wahlmöglichkeiten ? Wenn jemand dann erfolgreich bietet, hat er dann mit Zuschlag Zugriff auf die Briefe ? Oder werden die ihm erst ausgehändigt, wenn er sein Gebot bezahlt hat ? Er muss ja erst bis zum Verteilungstermin alles bezahlen und könnte die Briefe ja für die Finanzierung einsetzen ?

Addi
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Re: geringstes Gebot und Grundschuldbriefe

Beitragvon Addi » 27.07.2020, 11:14

….
ist im Versteigerungstermin der Nachweis erbracht, das löschungsreife Rechte gelöscht werden können und liegen die Löschungsbewilligungen der eingetragenen Gläubiger und die Grundschuldbriefe bei Briefrechten vor, sind diese Rechte n i c h t mehr als bestehend bleiben zu berücksichtigen und können im Wege der Zuschlagserteilung und des späteren Grundbuchersuchens gelöscht werden.
Insoweit würde sich natürlich auch das Geringste Gebot ändern... (ohne bestehenbleibende Grundschulden)….


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