Hallo zusammen,
ich habe eine Eigentumswohnung und bin allein im Grundbuch eingetragen.
Früher konnte ich meine Kredite und anderen Verpflichtungen noch bezahlen, aber meine finanzielle Situation ist in den letzten Jahren immer schlechter geworden. Inzwischen habe ich drei Inkassoforderungen. Ein Inkassounternehmen hat bereits ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet. Zusätzlich hat mir das Jugendamt wegen Unterhaltsrückständen mitgeteilt, dass Ende August ein Antrag auf Vermögensauskunft gestellt wurde.
Ich habe große Angst, meine Wohnung zu verlieren, für die ich mein ganzes Leben gearbeitet habe. Das Geld, um alle Schulden zu bezahlen, habe ich nicht.
So wie ich es inzwischen verstanden habe, bringt es jetzt auch nichts mehr, die Wohnung auf jemand anderen zu übertragen oder zu verkaufen, weil solche Vorgänge später möglicherweise angefochten werden könnten. Das hätte man wohl viel früher regeln müssen.
Wie schnell kann es im schlimmsten Fall gehen? Wenn ich wegen der Vermögensauskunft zum Gerichtsvollzieher muss und dort angebe, dass ich Eigentümer einer Wohnung bin: Was passiert danach? Kann ein Gläubiger dann direkt die Zwangsversteigerung beantragen, und über welchen Zeitraum sprechen wir ungefähr, bis die Wohnung tatsächlich versteigert werden könnte?
Vielleicht hat jemand hier Erfahrungen mit einer ähnlichen Situation.
Vielen Dank.
Eigentumswohnung, Schulden und Vermögensauskunft
Moderator: Alfred_Hilbert
Re: Eigentumswohnung, Schulden und Vermögensauskunft
……
Ja, eine solche Situation kann mittlerweile viele Verbraucher/ Eigentümer treffen, wenn die Zinsbindungszeit jetzt nach 10 Jahren abgelaufen ist und nun höher weiter finanziert werden muss.
Als erstes sollten sie mit den Inkassodiensten Ratenzahlungen vereinbaren und direkt mit der Ratenzahlung beginnen und nicht auf deren Antwort warten.
Auch für diese „Einigung“ wird eine weitere Gebühr angesetzt.
In der Vermögensauskunft bei dem Gerichtsvollzieher ist die Wohnung anzugeben.
Eine Anordnung der Zwangsversteigerung kann aufgrund des vermutlich vorliegenden Vollstreckungsbescheids aus dem Mahnbescheid erfolgen.
Allerdings im Range nach den eingetragenen Grundpfandrechten für die damalige Finanzierung.
Ist Die ETW unbelastet könnten sie versuchen ein Darlehen bei ihrer Hausbank zu bekommen, abgesichert auf der Wohnung durch eine Grundschuld.
Ist dies nicht möglich werden ihre Gläubiger versuchen zunächst eine Zwangssicherungshypothek in das Wohnungsgrundbuch einzutragen. Aus dieser kann die ZV beantragt werden. Eine Befriedigung der Gläubiger aus der Sicherungshypothek ist jedoch nur dann möglich, wenn der Wert höher ist als die Belastung und soviel geboten wird, das auf die neuen Gläubiger eine Zuteilung erfolgen kann.
Mit einem Versteigerungstermin ist mittlerweile in ca. 2 Jahren nach der Beschlagnahme zu rechnen.
Einstellungsanträge können zeitnah nach der Anordnung gestellt werden, wenn’s ihnen möglich ist die Neue Schulden binnen 6 Monaten zu tilgen.
Aber, soweit ist es noch nicht. Versuchen sie die neuen Schulden in Raten zu zahlen. Auch über den Unterhaltsrückstand kann das Jugendamt ihrer Kommune oder des Kreises nach schriftlicher Anerkennung gegebenfalls auch eine Absicherung durch Eintragung einer Grundschuld/Sicherungshypothek eine Absicherung erhalten…
Also den Kopf nicht in den Sand stecken.Aktiv werden und zumindest kleine Raten zahlen…
Ja, eine solche Situation kann mittlerweile viele Verbraucher/ Eigentümer treffen, wenn die Zinsbindungszeit jetzt nach 10 Jahren abgelaufen ist und nun höher weiter finanziert werden muss.
Als erstes sollten sie mit den Inkassodiensten Ratenzahlungen vereinbaren und direkt mit der Ratenzahlung beginnen und nicht auf deren Antwort warten.
Auch für diese „Einigung“ wird eine weitere Gebühr angesetzt.
In der Vermögensauskunft bei dem Gerichtsvollzieher ist die Wohnung anzugeben.
Eine Anordnung der Zwangsversteigerung kann aufgrund des vermutlich vorliegenden Vollstreckungsbescheids aus dem Mahnbescheid erfolgen.
Allerdings im Range nach den eingetragenen Grundpfandrechten für die damalige Finanzierung.
Ist Die ETW unbelastet könnten sie versuchen ein Darlehen bei ihrer Hausbank zu bekommen, abgesichert auf der Wohnung durch eine Grundschuld.
Ist dies nicht möglich werden ihre Gläubiger versuchen zunächst eine Zwangssicherungshypothek in das Wohnungsgrundbuch einzutragen. Aus dieser kann die ZV beantragt werden. Eine Befriedigung der Gläubiger aus der Sicherungshypothek ist jedoch nur dann möglich, wenn der Wert höher ist als die Belastung und soviel geboten wird, das auf die neuen Gläubiger eine Zuteilung erfolgen kann.
Mit einem Versteigerungstermin ist mittlerweile in ca. 2 Jahren nach der Beschlagnahme zu rechnen.
Einstellungsanträge können zeitnah nach der Anordnung gestellt werden, wenn’s ihnen möglich ist die Neue Schulden binnen 6 Monaten zu tilgen.
Aber, soweit ist es noch nicht. Versuchen sie die neuen Schulden in Raten zu zahlen. Auch über den Unterhaltsrückstand kann das Jugendamt ihrer Kommune oder des Kreises nach schriftlicher Anerkennung gegebenfalls auch eine Absicherung durch Eintragung einer Grundschuld/Sicherungshypothek eine Absicherung erhalten…
Also den Kopf nicht in den Sand stecken.Aktiv werden und zumindest kleine Raten zahlen…
Re: Eigentumswohnung, Schulden und Vermögensauskunft
Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Sie können sich gar nicht vorstellen, wie froh ich gerade darüber bin. Natürlich nicht über meine Situation, sondern darüber, endlich so viele konkrete Informationen bekommen zu haben. Ich stelle seit einigen Wochen auf verschiedenen Seiten Fragen und habe bisher noch nie eine so ausführliche und fachliche Antwort bekommen. Vielen Dank dafür.……
Also den Kopf nicht in den Sand stecken.Aktiv werden und zumindest kleine Raten zahlen…
Ich muss aber ehrlich sagen, dass ich viele dieser Fachbegriffe noch nicht richtig verstehe. Ich fahre seit 30 Jahren Auto und arbeite im Transportbereich – mit Zwangsvollstreckung, Grundbuch und solchen Dingen hatte ich bisher überhaupt nichts zu tun. Ich versuche gerade, das alles mit Hilfe von ChatGPT in einfachen Worten zu verstehen.
Mit kleinen Zahlungen habe ich bereits angefangen. Vor ein paar Tagen habe ich an meine Gläubiger jeweils 50 Euro überwiesen.
Was das Jugendamt betrifft, gibt es bereits einen gerichtlichen Beschluss über meine Unterhaltsschulden. So wie ich es verstehe, können sie also auf Grundlage dieses Beschlusses bereits gegen meine Wohnung vollstrecken.
Die Wohnung gehört allein mir, sie ist vollständig abbezahlt und nicht mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet. Im Grundbuch stehe nur ich.
Verstehe ich Sie also richtig: Ein Gläubiger müsste sich sozusagen zunächst mit einer Zwangssicherungshypothek im Grundbuch eintragen lassen und könnte danach die Zwangsversteigerung beantragen?
Wenn ich Sie richtig verstanden habe, dauert es im schlimmsten Fall vom Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens bis zum tatsächlichen Versteigerungstermin ungefähr zwei Jahre. Bedeutet das, dass ich während dieser Zeit grundsätzlich weiter in meiner Wohnung wohnen kann?
Meine gesamten Schulden liegen ungefähr bei 40.000 Euro. Ich wohne in Ostdeutschland, und die Immobilienpreise sind hier nicht besonders hoch.
Dem Jugendamt habe ich bereits Anfang September geschrieben und darum gebeten, den Antrag auf Vermögensauskunft zurückzunehmen und mir stattdessen zu ermöglichen, die Schulden in kleinen Raten zu zahlen. Bisher habe ich keine Antwort bekommen.
Ich gebe auf keinen Fall auf. Noch einmal vielen Dank für Ihre Antwort. Sie hat mir wirklich sehr geholfen. Jetzt muss ich nur versuchen, das alles Schritt für Schritt und in einfachen Worten mit Hilfe von ChatGPT zu verstehen.
Re: Eigentumswohnung, Schulden und Vermögensauskunft
Zunächst, gerne beantworte ich ihnen ihre Fragen, gegebenenfalls auch per persönlicher Nachricht.
Hier ein paar Schritte, die sie gehen können:
1. nehmen sie Kontakt mit ihrer Hausbank auf, lassen sie von dieser die Wohnung überschlägig schätzen undfragen sie nach einem Darlehen in ausreichende Höhe, welches durch ein Grundpfandrecht gesichert werden kann.
2. Die Unterhaltsvorschusskasse des Jugendamtes vollstreckt eigentlich nicht direkt in den Grundbesitz. Sprechen sie auch dort vor und unterschreiben sie ein Schuldanerkenntnis, das reicht denen zunächst. Vielleicht können sie die Schuld dort auch durch das Darlehen ausgleichen. Allerdings kommen ja die laufenden mtl. Unterhaltszahlungen für das oder die Kinder hinzu, die ja auch noch gezahlt werden müssen.
3. Sollte die Hausbank ihnen keine Darlehen gewähren, besteht die Möglichkeit über eine online- Bank ein Darlehen zu bekommen.
4. Scheitert auch das, sollten sie die Eigentumswohnung über einen Notar mit einer sogenannten Eigentümergrundschuld über zB. 50.000,-€ beleihen. Diese EGS sichert dann die 1. Rangstelle im Grundbuch für sie selbst und alle eventuell nachträglich eingetragenen Sicherungshypotheken der Gläubiger wären dann nachrangig auch im Rangverhältnis in einer Zwangsversteigerung.
5. während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens nutzen sie ihre Wohnung wie gehabt für sich alleine. Erst wenn in einem ZV Termin ein zuschlagfähiges Meistgebot abgeben wird und der Zuschlag in Rechtskraft erwächst, sollten sie mit dem Ersteher der Wohnung eine Übergabe vereinbaren. Oft kann der alte Eigentümer auch weiterhin als Mieter in der Wohnung bleiben, sollte der Erstener nur ein Wertanlage- und steuerlich abschreibbares Objekt ersteigern wollen ohne selbst die Wohnung in Besitz zu nehmen…
Hier ein paar Schritte, die sie gehen können:
1. nehmen sie Kontakt mit ihrer Hausbank auf, lassen sie von dieser die Wohnung überschlägig schätzen undfragen sie nach einem Darlehen in ausreichende Höhe, welches durch ein Grundpfandrecht gesichert werden kann.
2. Die Unterhaltsvorschusskasse des Jugendamtes vollstreckt eigentlich nicht direkt in den Grundbesitz. Sprechen sie auch dort vor und unterschreiben sie ein Schuldanerkenntnis, das reicht denen zunächst. Vielleicht können sie die Schuld dort auch durch das Darlehen ausgleichen. Allerdings kommen ja die laufenden mtl. Unterhaltszahlungen für das oder die Kinder hinzu, die ja auch noch gezahlt werden müssen.
3. Sollte die Hausbank ihnen keine Darlehen gewähren, besteht die Möglichkeit über eine online- Bank ein Darlehen zu bekommen.
4. Scheitert auch das, sollten sie die Eigentumswohnung über einen Notar mit einer sogenannten Eigentümergrundschuld über zB. 50.000,-€ beleihen. Diese EGS sichert dann die 1. Rangstelle im Grundbuch für sie selbst und alle eventuell nachträglich eingetragenen Sicherungshypotheken der Gläubiger wären dann nachrangig auch im Rangverhältnis in einer Zwangsversteigerung.
5. während eines laufenden Zwangsversteigerungsverfahrens nutzen sie ihre Wohnung wie gehabt für sich alleine. Erst wenn in einem ZV Termin ein zuschlagfähiges Meistgebot abgeben wird und der Zuschlag in Rechtskraft erwächst, sollten sie mit dem Ersteher der Wohnung eine Übergabe vereinbaren. Oft kann der alte Eigentümer auch weiterhin als Mieter in der Wohnung bleiben, sollte der Erstener nur ein Wertanlage- und steuerlich abschreibbares Objekt ersteigern wollen ohne selbst die Wohnung in Besitz zu nehmen…
Re: Eigentumswohnung, Schulden und Vermögensauskunft
Vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort.
2. Die Unterhaltsvorschusskasse des Jugendamtes vollstreckt eigentlich nicht direkt in den Grundbesitz.
Sie schreiben, dass die Unterhaltsvorschusskasse des Jugendamtes normalerweise nicht direkt in den Grundbesitz vollstreckt. Warum ist das so, wenn der Schuldner einen größeren Betrag schuldet und eine abbezahlte Eigentumswohnung besitzt? Das würde mich einfach interessieren.
Das Jugendamt hatte mir früher tatsächlich angeboten, ein Schuldanerkenntnis zu unterschreiben. Das habe ich damals abgelehnt. Jetzt antwortet man mir allerdings nicht einmal mehr auf mein Schreiben, in dem ich darum gebeten habe, den Antrag auf Vermögensauskunft zurückzunehmen.
Bei der Eigentümergrundschuld verstehe ich noch nicht ganz, was sie mir konkret bringt. Die Wohnung gehört ja bereits vollständig mir und ist abbezahlt.
Wenn ich jetzt zum Beispiel eine Eigentümergrundschuld über 50.000 Euro eintragen lasse: Was bedeutet es konkret, dass ich dann selbst an erster Rangstelle im Grundbuch stehe? Welchen Vorteil bringt mir das?
Könnten Sie mir das bitte kurz und möglichst einfach erklären?
Re: Eigentumswohnung, Schulden und Vermögensauskunft
Sie schreiben, dass die Unterhaltsvorschusskasse des Jugendamtes normalerweise nicht direkt in den Grundbesitz vollstreckt. Warum ist das so, wenn der Schuldner einen größeren Betrag schuldet und eine abbezahlte Eigentumswohnung besitzt? Das würde mich einfach interessieren.
Nun, die Kommune oder der Kreis als Gläubiger und Antragsteller einer ZV benötigt zunächst einen Vollstreckungstitel (vollstreckbares Schuldanerkenntnis oder einen Vollstreckungsbescheid), zudem haftet der Gläubiger./ Antragsteller grundsätzlich für die entstehenden Verfahrenskosten. Ein VW - Gutachten kostet bei einer ETW ca. 2.500,-€, die von der Kommune erhoben werden können. Da Kommunen grundsätzlich klamm sind, werden diese Kosten i.d.R. Nicht vorabverauslagt, da auch das Risiko besteht diese Betrag plus die ausstehende Forderung nicht erfolgreich einzuziehen.
Das Jugendamt hatte mir früher tatsächlich angeboten, ein Schuldanerkenntnis zu unterschreiben. Das habe ich damals abgelehnt. Jetzt antwortet man mir allerdings nicht einmal mehr auf mein Schreiben, in dem ich darum gebeten habe, den Antrag auf Vermögensauskunft zurückzunehmen.
Die Sachbearbeiterin wird vermutlich überfordert sein, mit den praktischen Abläufen einer Zwangsvollstreckung. Von daher. Persönlich einen Termin vereinbaren und vorsprechen, um die Sache zu klären!
Bei der Eigentümergrundschuld verstehe ich noch nicht ganz, was sie mir konkret bringt. Die Wohnung gehört ja bereits vollständig mir und ist abbezahlt.
Wenn ich jetzt zum Beispiel eine Eigentümergrundschuld über 50.000 Euro eintragen lasse: Was bedeutet es konkret, dass ich dann selbst an erster Rangstelle im Grundbuch stehe? Welchen Vorteil bringt mir das?
Bei einer ZV ist der Rang aus dem das Verfahren betrieben wird entscheidend. Eingeteilt in Klassen.
Klasse 2 ist zB die WEG- Gemeinschaft bei Rückständen der Hausgeldzahlung mit bis zu 5% vom Verkehrswert der Wohnung. Klasse 3 sind Grundbesitzabgaben der Kommune, Klasse 4. sind Grundpfandrechtsgläubiger. Tragen sie eine EGS an 1. Rangstelle im Grundbuch ein, erhalten alle weiteren Grundpfandrechte oder Sicherungshypotheken einen Nachrang nach ihrer EGS. Gehen also ihrer EGS im Range nach. Sollte die Wohnung für 60.000,-€ versteigert werden, gehen zB. Vorab 5.000,-€ für Verfahrenskosten weg, dann kommen sie mit den 50.000,-€ EGS, und nur 5.000,-€ bleiben für die restlichen Gläubiger. Klasse5 sind alle persönlichen Gläubiger ohne Grundpfandrecht wie zB. Inkassodienstleister, wenn diese das ZV Verfahren auch aktiv als Gläubiger betreiben……
Könnten Sie mir das bitte kurz und möglichst einfach erklären?
Nun, die Kommune oder der Kreis als Gläubiger und Antragsteller einer ZV benötigt zunächst einen Vollstreckungstitel (vollstreckbares Schuldanerkenntnis oder einen Vollstreckungsbescheid), zudem haftet der Gläubiger./ Antragsteller grundsätzlich für die entstehenden Verfahrenskosten. Ein VW - Gutachten kostet bei einer ETW ca. 2.500,-€, die von der Kommune erhoben werden können. Da Kommunen grundsätzlich klamm sind, werden diese Kosten i.d.R. Nicht vorabverauslagt, da auch das Risiko besteht diese Betrag plus die ausstehende Forderung nicht erfolgreich einzuziehen.
Das Jugendamt hatte mir früher tatsächlich angeboten, ein Schuldanerkenntnis zu unterschreiben. Das habe ich damals abgelehnt. Jetzt antwortet man mir allerdings nicht einmal mehr auf mein Schreiben, in dem ich darum gebeten habe, den Antrag auf Vermögensauskunft zurückzunehmen.
Die Sachbearbeiterin wird vermutlich überfordert sein, mit den praktischen Abläufen einer Zwangsvollstreckung. Von daher. Persönlich einen Termin vereinbaren und vorsprechen, um die Sache zu klären!
Bei der Eigentümergrundschuld verstehe ich noch nicht ganz, was sie mir konkret bringt. Die Wohnung gehört ja bereits vollständig mir und ist abbezahlt.
Wenn ich jetzt zum Beispiel eine Eigentümergrundschuld über 50.000 Euro eintragen lasse: Was bedeutet es konkret, dass ich dann selbst an erster Rangstelle im Grundbuch stehe? Welchen Vorteil bringt mir das?
Bei einer ZV ist der Rang aus dem das Verfahren betrieben wird entscheidend. Eingeteilt in Klassen.
Klasse 2 ist zB die WEG- Gemeinschaft bei Rückständen der Hausgeldzahlung mit bis zu 5% vom Verkehrswert der Wohnung. Klasse 3 sind Grundbesitzabgaben der Kommune, Klasse 4. sind Grundpfandrechtsgläubiger. Tragen sie eine EGS an 1. Rangstelle im Grundbuch ein, erhalten alle weiteren Grundpfandrechte oder Sicherungshypotheken einen Nachrang nach ihrer EGS. Gehen also ihrer EGS im Range nach. Sollte die Wohnung für 60.000,-€ versteigert werden, gehen zB. Vorab 5.000,-€ für Verfahrenskosten weg, dann kommen sie mit den 50.000,-€ EGS, und nur 5.000,-€ bleiben für die restlichen Gläubiger. Klasse5 sind alle persönlichen Gläubiger ohne Grundpfandrecht wie zB. Inkassodienstleister, wenn diese das ZV Verfahren auch aktiv als Gläubiger betreiben……
Könnten Sie mir das bitte kurz und möglichst einfach erklären?
